एउटा निश्चित नियमको परिधिमा रहेर लिलाम बढाबढ गरि कुनै पनि समान वा प्रोपर्टी बिक्रि गर्ने प्रक्रिया अक्शन हो। यतिबेला अष्ट्रेलियामा प्रोपर्टीको मूल्य मानिसले अपेक्षा गरेभन्दा द्रुत गतिमा अक्कासिएको अवस्था छ। यतिसम्म कि गत मार्च महिनामा मात्रै सिड्नीको प्रोपर्टी मार्केट करिब ४ प्रतिशतले वृद्धि भएको तथ्यांकले देखाएको छ।

बढ्ने क्रम अरु राज्यका प्रमुख सहरहरुमा पनि छ। यसो हुनुमा माग र पूर्तिको बीचको फरक नै हो। प्रोपर्टीको माग धेरै र त्यसको तुलनामा आपूर्ति कम हुनुले प्रोपर्टीको मूल्य अप्रत्यासित रुपमा बढेको हो। आपूर्ति कम हुनुमा घरको लागि प्रवाह गरिने कर्जा ‘होम लोन’ को न्युनतम ब्याजदर प्रमूख कारण मानिन्छ।

प्रोपर्टी मार्केट तातेको अवस्थामा बिक्रि गर्नेलेपनि आफ्नो प्रोपर्टी एउटा खुल्ला प्रतिष्पर्धा मार्फत बिक्रि गर्ने चाहना राख्नु स्वभाविक हो। यसका लागि अक्शन बिधि प्रचलनमा छ र यो हाल लोकप्रिय मात्र होइन सफल पनि बन्दै गएको देखिन्छ। बिशेष गरि अष्ट्रेलियाका प्रमूख सहरहरु सिड्नी, मेलबर्न तथा ब्रिसबेन लगाएत अन्य शहरहरुमा प्रोपर्टी खरिद बिक्रिका लागि अक्शन बिधिको प्रयोग व्यापक भएको छ। तिब्र प्रतिष्पर्धाका कारण यस्तो प्रोसेसमा बिक्रि गर्नेलाई फाइदा हुन्छ भने खरिद गर्नेलाई बजार मूल्य भन्दा धेरै तिर्नु पर्ने अवस्था आउने सम्भावना प्रवल रहन्छ।

जब बजारमा प्रोपर्टीको माग धेरै हुन्छ तब बिक्रि गर्नेले आफ्नो प्रोपर्टीको मूल्य सकेसम्म धेरै परोस् भन्ने चाहना राख्नु स्वभाविक नै हो। प्रोपर्टी किन्नका लागि करिब ९५ प्रतिशतसम्म बैंक ऋण पाइने सुबिधा छ र त्यो ऋणको भूक्तान अवधि ३० बर्ष सम्मको हुन्छ। तसर्थ प्रोपर्टी किन्नेले आजको आर्थिक स्थितिलाई मात्र हरेर आफ्नो क्षमता भन्दा महँगो प्रोपर्टी किन्दा भबिष्यमा अनावश्यक आर्थिक भार पर्नुका साथै गुणस्तरीय जीवनशैलीमा पर्न सक्ने नकारात्मक असर प्रति सजग हुन जरुरि छ।

अष्ट्रेलियाको यतिबेलाको वित्तीय र बैंकिंग स्थिति हेर्दा घर किन्नका लागि प्रवाह गरिने कर्जाको ब्याजदर इतिहासमै न्यून छ। न्यून ब्याजका कारण घर-कर्जा बापत बैंकलाई तिर्नुपर्ने किस्ता पनि थोरै हुने नै भयो। तसर्थ मानिसहरु बजार मूल्यभन्दा महङ्गो तिरेर भएपनि प्रोपर्टी किन्ने होडमा लागेको देखिएको छ र अक्शन प्रक्रियाले त्यो होडबाजीको रफ्तार अरु बढाएको छ।

आजको आम्दानी र त्यस अनुसार प्राप्त गर्न सकिने बैंक लोनलाई मात्र आधार मानेर घर किन्नु ब्यबहारिक र जिम्मेवार निर्णय नठहरिन सक्छ। घर किन्दा भविष्यको आर्थिक र पारिवारिक स्थितिलाई आँकलन गरि निर्णय गर्नु उचित हुन्छ। अप्रत्यासित बढेको “क्रेजी” मार्केटमा अक्शन मार्फत प्रोपर्टी “बिड” गरि खरिद गर्नेले यस्ता कुराहरुमा विचार पुर्याउनु पर्ने हुन्छ।

सम्भावित खरिदकर्ताले बुझ्नुपर्ने महत्पूर्ण कुरा के भने अक्शनमा खुला प्रतिष्पर्धामा बढाबढ गर्दै जाँदा अधिकतम मूल्य अफर गर्ने व्यक्तिले घर किन्ने अधिकार प्राप्त गर्दछ। जब अक्शनियरले सबै भन्दा धेरै अफर गर्ने “बिडर” का नाममा ह्यामर ठोक्छन् तब बोलिएको मूल्यको १० प्रतिशत उत्तिखेरै तिर्नु पर्ने अनिवार्य शर्त अक्शनको हुन्छ। अक्सन मार्फत खरिद गरिएको कारोवारमा ५ वा १० दिनको “कूलिंङ् अफ” समय हुदैन।

यस्तो अवस्थामा ग्राहकले आफ्नो फ़ाइनान्सियल स्थिति, घर-कर्जा पूर्ण स्वीकृत र किन्दै गरेको प्रोपर्टीका बारेमा आवश्यक रिसर्च गरिसकेको हुनुपर्दछ। अन्यथा कथंकदाचित् घर कर्जा स्वीकृत भएन भने वा कुनै कारणवश घर मन परेन र किन्न नसक्ने अवस्था आयो भने अक्सनमा तिरेको १० प्रतिशत रकम जोखिममा पर्न सक्छ।

कसरि सहभागी हुने अक्शनमा ?

अक्शन मार्फत प्रोपर्टी खरिद गर्ने मनसाय राख्ने खरिदकर्ता “बाएर” ले सबै भन्दा पहिले आफ्नो अधिकतम बजेट कति हो? र सम्बन्धित प्रोपर्टी त्यो प्राइस रेन्जमा आउछ कि आउदैन बुझ्नु जरुरि हुन्छ। त्यसपछि खरिद गर्न लगिएको प्रोपर्टीका बारेमा राम्रोसंग अध्ययन गर्नुपर्ने हुन्छ। यस्तो निरीक्षण अन्तर्गत घरको बनोट, इतिहास, छर-छिमेकि, स्थानीय वाताबरण, समाज तथा सुबिधाहरु आदि पर्दछन ।

जब माथिका सबै कुराहरुमा सकारात्मक स्थिति बन्दछ तब अक्शन सुरुहुनु अगाडी आफुलाई सम्भावित “बिडर” को रुपमा दर्ता गराई “बिडर” नम्बर लिनुपर्ने हुन्छ। बिडर नम्बर दर्ता प्रक्रियामा तपाइँले आफ्नो पूरा नाम, ठेगाना, सम्पर्क नम्बर फोटो सहितको परिचय पत्र प्रदान गर्नुपर्ने हुन्छ। बिडर नम्बर तपाइँको चाहना अनुसार छान्न सक्नु हुनेछ। दर्ता सकिएपछि तपाईलाई एउटा सानो डिस्प्ले कार्ड आकारको “बिडर” नम्बर एजेन्टले प्रदान गर्नेछन्। जब अक्सन प्रोसेस सुरु हुन्छ तब त्यहि बिडर नम्बर नै तपाईको पहिचान हुन्छ।

अक्सनका लागि दर्ता गर्दैमा बिड गर्नै पर्दछ भन्ने त छैन तर यदि दर्ता गर्नुभएन भने तपाईंले बिड गर्न भने पाउनु हुनेछैन। यदि अक्सनमा तपाई सफल बिडर वा सबैभन्दा अधिकतम मूल्य अफर गर्ने विडर बनेको अवस्थामा प्रोपर्टी मूल्यको १० प्रतिशत तत्काल डिपोजिट गर्नका लागि तदनुसार चेक वा आफ्नो नेटबैंक ट्रान्सफर लिमिटको व्यवस्था मिलाउनु जरुरि हुन्छ।

अक्सन गरिने दिनभन्दा करिब ३ देखि ४ हप्तासम्म सम्भावित बाएरहरुलाई ओपन होम वा प्राईभेट इन्स्पेक्शन मार्फत प्रोपर्टी हेर्ने, यसको अवस्था र स्थितिका बारेमा निरीक्षण गर्ने अवसर मिल्ने गर्दछ। अक्सन गर्ने दिनमै पनि बाएरले हेर्न चाहे पूर्व-अक्सन प्रोपर्टी निरीक्षण गर्न सकिन्छ।

अक्सन सुरु हुनु केहि समय अगाडी घर धनिले लिस्टिंग एजेन्ट मार्फत अक्सनकर्तालाई  आफ्नो “रिजर्भ प्राइस” प्रदान गर्दछन्। “रिजर्ब प्राइस” घर धनिले आफ्नो प्रोपर्टी बिक्रि गर्नका लागि अक्शनकर्तालाई प्रदान गर्ने न्यूनतम मूल्य सहितको लिखित अधिकार पत्र हो।

विशेषगरी प्रोपर्टीकै प्राङ्गणमा संचालन गरिने अक्शनमा लिस्टिंङ् एजेन्टका अतिरिक्त एकजना प्रोपर्टी खरिद बिक्रि सम्बन्धि राम्रो ज्ञान भएका र बक्तृत्व कलामा पारंगत अक्शनकर्ताले (अक्सनियर) बढो कलात्मक र भावनात्मक रुपमा प्रोपर्टीको बारेमा बर्णन गर्न थाल्नेछन्।

रिजर्व प्राइस् गोप्य नै राखिन्छ र परिस्थिति अनुसार अक्शन चल्दै गर्दा घरधनिले चाहेमा त्यसलाई घटाउन सक्छन्। यदि घर धनीले प्रदान गरेको न्यूनतम मूल्य प्राप्त भएन भने प्रोपर्टी पुनः मार्केटमा फर्किन्छ। यस्तो स्थितिलाई “पास इन (pass in)” भनिन्छ।

जोखिम न्यूनीकरणका केहि टिप्सहरु

अक्शनकर्ताको बहकावमा लागेर, क्षणिक भावनासंग बहकिएर बजार मूल्यभन्दा महँगो र आफ्नो आर्थिक क्षमता भन्दा धेरै तिरेर प्रोपर्टी किन्दा मानिसहरुलाई पर्न सक्ने आर्थिक, पारिवारिक र मनोवैज्ञानिक संकटबाट बच्न बायरले उच्च संयमता सतर्कता अपनाउनुपर्ने हुन्छ ।

यस्तो अवस्थामा अक्शन पहिल्यै अफर गरि खरिद प्रक्रिया टुंग्याउनु राम्रो हुन्छ। आफुले चाहेको अधिकतम मूल्यको अफर अक्सन अगाडी प्रस्ताब गर्न सकिन्छ। यदि तपाईंको आर्थिक क्षमता र बोरोइंग क्यापासिटी अनुसार गरिएको अधिकतम मूल्य प्रस्ताव घरधनिबाट स्वीकृत भएन भने उसको अपेक्षा धेरै छ भन्ने बुझ्नु पर्दछ। यस्तो अवस्थामा अक्शनमा नजाने वा उपस्थित भैहालेपनि बिडिंङ्मा सहभागी नहुने, केवल दर्शकमात्र बन्ने मनस्थिति बनाउँदा राम्रो हुन्छ।

यसका अतिरिक्त अक्शनपूर्व नै प्रोपर्टी सम्बन्धि गहन अध्यन गर्ने, सम्बन्धित काउन्सिलसंग सम्पर्क गरि प्रोपर्टीमा कुनै खालको सिमा र बन्देजहरु छन् कि छैनन् बुझ्ने, आर्थिक रुपमा आफ्नो लिमिट निर्धारण गर्ने, ब्यबहारिक रुपमा आफ्ना आवस्यकता र मापदण्डहरु तय गरियो भने अप्रत्यासित झमेलाबाट बच्न सकिन्छ। दुइ-चार ओटा अन्य अक्सनहरुमा उपस्थित भइ जानकारी, अनुभव लिने, अक्सन पूर्व नै आफ्नो कन्भेयान्सर मार्फत सम्बन्धित प्रोपर्टीको बिल्डिङ/पेष्ट, कन्ट्रयाक्ट र स्ट्राटा रिपोर्ट अध्यन गर्न लगाउदा प्रोपर्टी खरिद गरिसकेपछि हुन सक्न अनपेक्षित निराशा र आर्थिक क्षतिबाट बच्न सकिन्छ।

रियल स्टेट बिषयमा  निशुल्क परामर्शका लागि – ०४१२ ००१ ७६९ मा सम्पर्क गर्न सक्नुहुनछ !

The writer is associated with Ray White real estate, can be reached at : mahendra.lamsal@raywhite.com