अफ द प्लान घर किन्दै हुनुहुन्छ? बुझ्नुपर्ने महत्वपूर्ण कुराहरु !
“अफ द प्लान घर अर्थात् “हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज” किन्ने प्रक्रिया स्थापति घर किने जस्तो हुदैन। स्थापित घर किन्दा तपाईले प्रचलित मार्केटका आधारमा प्रोपर्टी हेरेर, देखेर, अनुभव गरेर निर्णय गर्न सक्नु हुनेछ तर अफ द प्लान खरिदमा त्यस्तो हुदैन। यसमा बायरको दिमागले एक खालको काल्पनिक चित्रका आधारमा निर्णय गर्नुपर्ने हुन्छ। अफ द प्लान घर बिक्रि गर्नका लागि सेल्सम्यानहरुले डेभलपमेन्ट प्लान अनुसार घर बन्ने जग्गाको प्लटका बारेमा जानकारी दिने, आकर्षक डिस्प्ले होम र पम्प्लेट मार्फत प्रस्तावित घरको बारेमा सकेसम्म जानकारी दिने गर्दछन। स्थापित घर किन्ने प्रक्रिया सामान्यतया करिब २ महिनामा सकिन्छ तर अफ द प्लानको प्रोसेस जग्गा राजिष्ट्रेशनमा भर पर्दछ, सोचे भन्दा धेरै समय पनि लाग्न सक्छ।
अफ द प्लान प्रोपर्टी किन्नुका केही कारण र फाइदाहरु हुनसक्छन्। बिशेष गरि यतिबेला अफ द प्लान घर किन्ने व्यक्तिहरुका लागि अष्ट्रेलियन नागरिक हुन्, बस्नको लागि किन्न लागिएको हो र घर निर्माणको कन्ट्रयाक्ट ३१ डिसेम्बर २०२० सम्म गरिसक्ने हरुकालागि $२५००० कोभिड ग्रान्टको व्यवस्था छ। यो ग्रान्ट प्राप्त गर्नका लागि कन्ट्रयाक्ट गरेको ३ महिना भित्र निर्माण सुरु भैसकेको हुनु पर्दछ र प्रोपर्टीको मूल्य ७ लाख ५० हजार भन्दा माथि हुनु हुदैन। सामान्य अवस्थामा, यदी तत्कालिन समयमा वायरको बरोइंङ क्षमता कम छ र भविष्यमा लोन सर्भिसेबिलीटिका लागि पर्याप्त आन्दानीको सुनिश्चितता छ भने मात्र अफ द प्लान प्रोपर्टी लिनु उचित हुन्छ।
अफ द प्लान घर किन्दा ध्यान पुर्याउनु पर्ने कुराहरु
“अफ द प्लान हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज” हेर्दा आकर्षक छ तर प्रक्रिया त्यति सजिलो नहुन सक्छ। यस्तो प्याकेज तपाईले पहिलो घरको रुपमा किन्दै हुनुहुन्छ भने बिषेश होशियारीको आवश्यकता पर्दछ। किनकि पहिलो घर न हो, थुप्रै कुराहरु थाहै हुदैन। कतिपय अवस्थामा जग्गा दर्तापनि भएको हुदैन। तैपनि यस्तो प्याकेंजमा एजेन्टहरुले कुल मूल्यको करिब ५ देखि १० प्रतिशतसम्म अग्रिम भुक्तानी गराउने कोशिश गर्दछन्। यसरी दर्ता नै नभएको जग्गा र त्यसमा बन्ने घरको लागि अग्रिम भुक्तानी गर्ने शर्तमा सहमति गर्नु अगाडी दुई चोटी सोच्नुपर्ने हुन्छ।
सबै होम एण्ड ल्याण्ड प्याकेज एकै खालका भने हुदैनन्। कुनै प्याकेज, एकातिरको जग्गा अर्कोतिरको बिल्डरलाई एक ठाँउमा जुटाएर एजेन्टले निर्माण गरेको हुन्छ। यहानेर प्याकेज बिक्रि गर्न जग्गावाला(डेभलपर), बिल्डर र सेल्स एजेन्ट मिलेर काम गर्दछन तर भविष्यमा तपाईलाई समस्या पर्यो भने उनीहरु एउटाले अर्कोको काँधमा जिम्मेवारी थुपारेर आफु अलग हुन प्रयास गर्न पनि सक्छन।
एउटा केस स्टडी
एकजना बायरले २०१८ को जून महिनामा सिड्नीको दक्षिण पश्चिममा बन्ने “अफ द प्लान हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज” किन्ने प्रस्ताव गरे । जग्गा रजिस्ट्रेशन २०१८ को डिसेम्बरसम्म हुन्छ भनि बायरलाई एजेन्टले आस्वस्त पारे र कागजमा पनि देखाइयो, त्यसमा लेखेको थियो “सम्भावित राजिष्ट्रेशन मिति”। जग्गाको लागि ४ लाख ३० हजार र घरको लागि ३ लाख २० हजार, प्याकेज बन्यो ७ लाख ५० हजार तर घर र जग्गाको कन्ट्रयाक्ट फरक थियो, त्यसलाई “स्प्लीट कन्ट्रयाक्ट” पनि भनिन्छ। किनकि बिल्डर र जग्गावाला फरक फरक थिए। कागजपत्र सोलिसिटरकोमा पुग्यो, दर्ता नभएको जग्गा, निर्माण नभएको घरको बारेमा सोलिसिटरले खास अध्यन गरेनन्, सरसर्ती हेरे “ठिक छ” भनेपछि बायर तोकिएको डिपोजिट तिर्न तयार भए। एजेन्टका सुझाव अनुसार १० प्रतिशतका दरले जग्गाको ४३ हजार र घरको ३२ हजार डिपोजिट गर्नु भने र बाएरले पनि त्यही अनुरुप गरे, दुवै कन्ट्रयाक्ट (जग्गा र घरको) पेपरमा साइन गरे, ७५ हजार बायरले दुई छुट्टाछुट्टै खातामा तिरे, डिल सकियो ।
जब जग्गा दर्ता हुने पूर्वनिर्धारित मिति (डिसेम्बर) आइपुग्यो त्यतिबेलासम्म प्रस्तावित जग्गामा बुल्डोजर कुद्दै थियो र काम सकिने छाटकाँट थिएन। अन्तत: सबै प्रक्रिया पुर्याउदै जाँदा २०१९ को जुलाईमा (करिब ७ महिना पछि) मात्र जग्गा बायरको नाममा दर्ता हुन पुग्यो। अब बिल्डरसंग गत बर्ष जुनमा गरेको घर बनाउने सम्झौता जम्मा १२ महिनाको मात्र भ्यालिड रहेछ। अफ द प्लान हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज किन्ने सबैले बुझ्नुपर्ने महत्वपूर्ण कुरा के छ भने घर बनाउनका लागि बिल्डरसंग गरिने कन्ट्रयाक्टको अबधि प्राय १ बर्ष भन्दा धेरै हुदैन।
२०१८ को जुनमा हस्ताक्षर गरेको घर बनाउने कन्ट्रयाक्ट जग्गा तयार हुदासम्म म्याद नाघिसकेको अवस्थामा बिल्डरले बायरलाई सम्पर्क गरि घरको मूल्य करिब २० हजार जति बढेको सूचना गरे। यतिबेला बायर अन्योलमा पर्नु स्वाभाविक थियो। बिल्डर चेन्ज गरौँ, १० प्रतिशत अग्रिम बुझाइसकेको छ, नगरौँ थप रकम नबुझाई घर निर्माण प्रक्रिया सुरु हुदैन। बायरको यो पिडामा कसैले जिम्मेवारी लिंदैन बरु केवल “ब्लेम गेम” मा गएर समस्याको अन्त्य हुन्छ। बायरको जिकिर हुन्छः “मैले त ७ लाख ५० हजारको फुल टर्न कि हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज” साइन गरेको हो, अरु मलाई थाहा छैन”। अनि बिल्डर भन्छ, जग्गा कहिले तयार हुन्छ हामीले कसरी थाहा पाउने, हामीलाई विल्ड कन्ट्रयाक्ट मात्र थाहा छ जुन अधिकतम १ बर्ष बैध हुन्छ। एजेन्ट भन्छ जग्गा दर्ता हुन ढिला भयो यो हाम्रो नियन्त्रणको कुरा होइन। यतिबेला बायरले अनपेक्षित घाटा बेहोर्नुको अर्को बिकल्प रहदैन। र त्येतिबेला कस्टमरमा परेको आर्थिक भार र बेखुशिपनको जिम्मेवारी कसैले लिदैनन्।
यो एउटा वास्तविक घटनामा आधारित उदाहरण हो। यस्तो खालको ट्रांज्यकसनमा थुप्रै दुबिधाहरु आउने सम्भावना रहिरहन्छ। अफ द प्लान हाउस र ल्याण्ड प्याकेज लिँदा घरको प्रकार, लोकेशन, निर्माणमा प्रयोग गरिने समानहरु, ढल-नाल देखि पावरलाइन सम्मका थुप्रै कुराहरु विचार गर्नु पर्दछ। अहिलेको मार्केट भन्दा धेरै नै राम्रो डिल मिल्ने अवस्थामा वा आगामी दिनमा प्रोपर्टीको मूल्य तिब्र वृद्धि हुने अवस्थामा मात्र अफ द प्लान प्रोपर्टी लिनु उपयुक्त हुन्छ।
सरल भाषामा भन्नु पर्दा अफ द प्लान प्रोपर्टी (बिशेष गरि हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज) मा थुप्रै अनिश्चितता र जोखिमहरु हुन सक्छन्, निर्णय गर्नु पहिला बायरले फाइदा, बेफाइदा र जोखिमका बारेमा गहन रिसर्च गर्नु पर्ने हुन्छ। आफ्नो योजनाका सम्बन्धमा भरपर्दो सोलिसिटर, मोर्गेज ब्रोकर, फाइनान्सियल प्लानर तथा एकाउन्टेन्टसंग परामर्श गर्नु उचित हुनेछ। अफ द प्लान प्रोपर्टी लिने योजना नै छ भने जग्गा मात्र लिने र दर्ता भएपछि प्रतिष्पर्धात्मक बजारमा बिल्डर खोजेर घर बनाउनु उपयुक्त हुनेछ। हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज नै लिने भए पनि जग्गाको राजिष्ट्रेशन हुन ६ महिना भन्दा बढी लाग्ने स्थिति छ भने त्यस्तो प्याकेजमा साइन गर्नु राम्रो हुदैन। किन कि जग्गा दर्ता हुदासम्म घर बनाउने कन्ट्रयाक्टको म्याद सकिईसकेको हुनेछ।
अफ द प्लान प्रोपर्टी (हाउस एण्ड ल्याण्ड प्याकेज) लिदा सबै भन्दा पहिला प्रस्तावित घर निर्माण गर्ने बिल्डर र जग्गाको स्वामित्व एउटै कम्पनि छ भने प्रक्रिया धेरै सहज हुनसक्छ। त्यसैगरि प्रस्तावित जग्गा रजिस्टर्ड छ र घर बनाउन तयारी अवस्थामा छ भने पनि खास समस्या हुने छैन। जग्गा रजिस्टर्ड छैन तर घर बनाउने बिल्डरकै स्वामित्वमा जग्गापनि छ भने तपाइँ सुरक्षित महशूस गर्न सक्नुहुन्छ। त्यस्तो अवस्थामा सोलिसिटर मार्फत जग्गा दर्ता प्रक्रिया १ बर्ष भन्दा ढिला हुन गएमा पनि घर निर्माण गर्ने मूल्यमा फरक नपर्ने शर्त राख्न सकिन्छ। यस्ता कम्पनिहरुले न्यूनतम डिपोजिट स्वीकार गर्ने र घर बनाउने काम सुरु भएपछि मात्र बैंक लोन मार्फत प्रोग्रेशिभ पेयमेन्ट लिन मन्जूर हुन सक्छन्।
अफ द प्लान घर जग्गा किन्दै गर्दा आफ्नो सुरक्षाको लागि तपाईले सोलिसिटर वा कन्भेयन्सर मार्फत बिल्डर वा डेभलपरसंग समजदारी गरि तलका केहि प्रश्न, शर्त र सहमतिहरु कन्ट्रयाक्ट पेपरमै समावेश गर्नु राम्रो हुन्छ :
- जग्गा राजिष्ट्रेशन भैसकेपछि घरमा प्रयोग गर्ने समानहरु अपग्रेड गर्न पाइने या नपाइने ?
- कन्ट्रयाक्ट पछि घरको ढाँचा र फ्लोरप्लान परिवर्तन गर्न पाइने कि नपाइने?
- यदि भविष्यमा लोन स्वीकृत नभएको अवस्थामा अरुलाई बेच्न पाइने कि नपाइने?
- घर बन्दै गर्दा आफुले चाहेको बेलामा अनुमति लिएर निरीक्षण गर्न पाइने कि नपाइने?
- यदि घर निर्माण पूरा गर्न ढिला भएमा बिल्डरबाट त्यसको क्षतिपूर्ति के हुने?
- बिल्डरले कन्ट्रयाक्टमा लेखिए अनुरुप काम नगरेमा त्यसको क्षतिपूर्ति के हुने?
यसका साथै घर बनाउने बिल्डर छनौट गर्दा उसले अफर गरेका समानहरुको गुणस्तर, उसको प्रोफाइल, पूर्व ग्राहकहरुको रिभ्यूका बारेमा सुक्ष्म अध्यन गर्नु उपयुक्त हुनेछ ।
The writer is associated with Ray White Blacktown City, can be reached at: mahendra.lamsal@raywhite.com
(Disclaimer: The information summarised herein just a writers opinion and does not constitute financial or other professional advice. Hence, the writer does not accept liability for any loss or damage howsoever due to use or reliance on the content of the article. – MKL)
काठमाडौं– वेस्ट इन्डिजले नेपाल टूरमा आउने ए टिमको छनौट गरेको छ ।...
काठमाडौं– चैत शुक्ल नवमीका दिन मर्यादा पुरुषोत्तम भगवान् रामचन्द्रको सम्झनामा मनाइने ‘राम...
काठमाडौं– जन्मिएदेखि नै आँखाको दृष्टि गुमाएका गगन आले यतिबेला गायकको रुपमा दर्शक...
काठमाडौं– वेस्ट इन्डिजले नेपाल टूरमा आउने ए टिमको छनौट गरेको छ ।...
नेपालको ‘तेमाल’ क्षेत्र राजधानी काठमाडौँबाट झन्डै ७५ किमि टाढा काभ्रे जिल्लामा पर्दछ...
काठमाडौं– चैत शुक्ल नवमीका दिन मर्यादा पुरुषोत्तम भगवान् रामचन्द्रको सम्झनामा मनाइने ‘राम...
काठमाडौं– जन्मिएदेखि नै आँखाको दृष्टि गुमाएका गगन आले यतिबेला गायकको रुपमा दर्शक...